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作者| 王德清
出品| 雷鋒網(wǎng)產(chǎn)業(yè)組
在“去杠桿”的明朗趨勢(shì)之下，地產(chǎn)大佬穩(wěn)坐首富已經(jīng)成為了歷史。
2020年福布斯中國(guó)富豪榜上，曾經(jīng)風(fēng)頭無(wú)兩的房地產(chǎn)行業(yè)，只有碧桂園楊惠妍家族、恒大許家印還分別以第8名和第10名列于榜單之上。
而在此前，地產(chǎn)大佬則是福布斯富豪榜的中堅(jiān)力量。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王建林，曾在一次訪談中脫口而出的一句：“先定一個(gè)小目標(biāo)，比如先掙它一個(gè)億?！彼查g刷遍全網(wǎng)。
不經(jīng)意間就能凡爾賽的背后，和他2013年、2015年、2016年三次登頂福布斯中國(guó)富豪榜榜首不無(wú)關(guān)系。
2017年，恒大集團(tuán)許家印則登頂福布斯中國(guó)富豪排行榜首富的寶座，在此之前，他已經(jīng)4次躋身前十名。
現(xiàn)如今，地產(chǎn)大佬風(fēng)光不再，首富的更迭與換血折射的是其背后行業(yè)的興衰。
在過(guò)去的近40年中，中國(guó)的城市化進(jìn)程推動(dòng)著住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓市場(chǎng)的擴(kuò)張。但到了2018年，中國(guó)的城市化水平已達(dá)到59.58%，房地產(chǎn)行業(yè)也從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。
地產(chǎn)的黃金時(shí)代已逝，白銀時(shí)代接近尾聲，接下來(lái)即將迎來(lái)青銅時(shí)代。
這是現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)盛傳的一句話，雖然這句話存在著夸張的成分，但自從“房住不炒”，成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)之后，地產(chǎn)行業(yè)一直都處于降溫狀態(tài)。而在今年的“十四五”規(guī)劃中，政府又再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。
2020年年初新冠疫情的突然爆發(fā)，則更是讓這個(gè)一直降溫的行業(yè)處于了“冰點(diǎn)”。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)成為必然的趨勢(shì)。
房地產(chǎn)開始了多元化的布局，早已不是什么新鮮的事情。如人們耳熟能詳?shù)暮愦笤燔?、賣水、搞足球，萬(wàn)科養(yǎng)豬等等。
但同樣，在很多人看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)是搞不好副業(yè)的。
“房地產(chǎn)人太驕傲了，驕傲到干什么都是以房地產(chǎn)那一套，拿錢砸、上廣告、快周轉(zhuǎn)、拿錢請(qǐng)人，把最好的人、最好的明星和最好的東西攏到這兒，（以為）就一定會(huì)成功?！?/strong>
說(shuō)這句話的是藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)副總裁劉瑞光。在他看來(lái)，選擇比做事情更重要，多元化一定要尊重行業(yè)規(guī)則。多元化要選擇一個(gè)行業(yè)跟房地產(chǎn)規(guī)?；鞠嗟鹊?。
通過(guò)公開資料整理
據(jù)雷鋒網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)TOP30房地產(chǎn)企業(yè)在多元化布局中，不約而同的都瞄向了智能家居、智慧社區(qū)等領(lǐng)域，半數(shù)以上還涉足了智慧園區(qū)，或者通過(guò)各類小鎮(zhèn)、各類產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，頭部地產(chǎn)商則還會(huì)選擇突破新能源汽車，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、5G等需要更多資金的行業(yè)。
如2019年年中，萬(wàn)科在上海的2019世界人工智能大會(huì)上宣布和微軟合作，共同發(fā)起設(shè)立以“未來(lái)城市”為主題的萬(wàn)科未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室；
碧桂園在2019年年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)更是將公司定位升級(jí)為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，潼湖科技小鎮(zhèn)在智慧化園區(qū)方面的探索已經(jīng)初見成效。而碧桂園服務(wù)近三年來(lái)，已累計(jì)投入科研經(jīng)費(fèi)約5.9億元。
央企華潤(rùn)置地，在2017年成立了物聯(lián)網(wǎng)實(shí)驗(yàn)室，并且開發(fā)了自己的瑞云系統(tǒng)。2019年11月，華潤(rùn)置地宣布與華為、中國(guó)電信達(dá)成智慧城市戰(zhàn)略合作，并將深圳南山科技金融城作為 “智慧城市示范區(qū)”，重磅發(fā)布。
顯而意見，對(duì)于求變的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家正在極力推進(jìn)的智慧城市建設(shè)，無(wú)疑為其提供了轉(zhuǎn)型的方向。
但這其中也不乏借著“智慧城市”外衣的投機(jī)者。
地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)在于拿地、建樓、賣房這塊兒，對(duì)于先進(jìn)的科技技術(shù)，他們沒什么經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。
一位人工智能從業(yè)者對(duì)雷鋒網(wǎng)說(shuō)到。雷鋒網(wǎng)在搜集資料的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)幾家頭部房地產(chǎn)商自己建立了智能社區(qū)操控平臺(tái)之外，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商都選擇通過(guò)與科技企業(yè)進(jìn)行合作。
與此同時(shí)，雷鋒網(wǎng)也發(fā)現(xiàn)，相比于恒大造車轟轟烈烈的新聞相比，房地產(chǎn)企業(yè)做智慧社區(qū)的相關(guān)新聞，似乎少的可憐，在與部分行業(yè)人士交流之后，似乎找到了各中緣由：
此前，無(wú)論是互聯(lián)網(wǎng)廠商還是專注于智能家居研發(fā)的企業(yè)，都瞄準(zhǔn)了社區(qū)這塊應(yīng)用標(biāo)地，但囿于各種錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，很難突破社區(qū)這堵“圍墻”，地產(chǎn)商主動(dòng)求變，無(wú)疑提供了最好的機(jī)會(huì)。
似乎一切都在向著美好的未來(lái)發(fā)展，但結(jié)果并不美好，大多數(shù)合作仍停留在備忘錄或者計(jì)劃的層面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗簾系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能空調(diào)系統(tǒng)、智能新風(fēng)系統(tǒng)等用戶感知沒那么明顯的場(chǎng)景。
在這背后，科技巨頭們謀求的是智慧地產(chǎn)的入口。而站在地產(chǎn)商的立場(chǎng)上，選擇試水智慧地產(chǎn)，本質(zhì)上還是在房地產(chǎn)步入新一輪下行周期時(shí)的轉(zhuǎn)型需要，當(dāng)智慧地產(chǎn)的風(fēng)口到來(lái)時(shí)，頭部的地產(chǎn)企業(yè)顯然不愿為他人做嫁衣。
除此之外，也有很多房地產(chǎn)企業(yè)只是借助智慧社區(qū)、智能家居的外衣，通過(guò)建設(shè)一些用戶比較容易感知到的“社區(qū)智能化”設(shè)備，以幫助自己的樓盤賣得更好。
顯然，我們并不能一棒子打死所有房地產(chǎn)企業(yè)。
就在這個(gè)月初，實(shí)地在北京發(fā)布了OTA智能社區(qū)，作為資源整合方，實(shí)地集團(tuán)打造了一套智能人居生態(tài)系統(tǒng)。并期望以此實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一社區(qū)身份賬號(hào)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，鏈接多個(gè)場(chǎng)景。
然而，真正如此來(lái)進(jìn)行投入的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。
到目前為止，我國(guó)智能家居的滲透率還不到5%。而歐美國(guó)家智能家居的滲透率已經(jīng)超過(guò)35%，日本和韓國(guó)的滲透率超過(guò)25%。
相比之下，智慧社區(qū)建設(shè)更為慘淡，據(jù)36氪近期圍繞智慧社區(qū)的真?zhèn)卧掝}進(jìn)行街訪結(jié)果來(lái)看，大多數(shù)“路人”給出的回答是不了解或者是不及預(yù)期，并且從用戶的角度提出了諸多槽點(diǎn)：
小區(qū)現(xiàn)在開始有人臉識(shí)別了，進(jìn)出也方便了很多、安全了很多，但是進(jìn)出單元門還是要刷卡，還是得帶著卡……
我們家有很多智能產(chǎn)品，但我調(diào)教他們的時(shí)間比我手動(dòng)操作的時(shí)間還長(zhǎng)，經(jīng)常會(huì)有bug……
而在年初新冠疫情爆發(fā)時(shí)，一些所謂的智慧社區(qū)仍舊需要“靠嘴、靠腿、靠經(jīng)驗(yàn)”的純?nèi)斯す芾砟Ｊ健?/strong>
在智慧城市建設(shè)趨勢(shì)之下，“城市運(yùn)營(yíng)商”邏輯開始主導(dǎo)地產(chǎn)巨頭的發(fā)展方向。
隨著國(guó)家在轉(zhuǎn)型背景下提出了“產(chǎn)城融合” 要求產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能提升相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”，傳統(tǒng)的城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中低能產(chǎn)業(yè)聚集，“空城”和“空轉(zhuǎn)”等在產(chǎn)城融合發(fā)展過(guò)程中固有的問題急需做出突破。
通俗的來(lái)說(shuō)，所謂的產(chǎn)城融合，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套設(shè)施（酒店、超市、醫(yī)院、商場(chǎng)、休閑娛樂等）也就在哪。
就如同上世紀(jì)80年代，各地都有一個(gè)人們擠破腦袋想要進(jìn)入的工廠，廠區(qū)里要啥有啥，商店、醫(yī)院、食堂、宿舍……這其實(shí)就是現(xiàn)在所提的產(chǎn)城融合的雛形。
數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國(guó)218家國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10.8萬(wàn)億元，169家國(guó)家高新區(qū)生產(chǎn)總值12.2萬(wàn)億，總體生產(chǎn)總值占比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值23.3%，園區(qū)正成為我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一。
在此背景之下，以招商局蛇口為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)喊出了“城市運(yùn)營(yíng)商”這一目標(biāo)。
招商局蛇口工業(yè)園區(qū)
但從資本角度來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開發(fā)和運(yùn)營(yíng)期均較長(zhǎng)。而無(wú)論是前期投資建設(shè)還是后期管理運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作。
再來(lái)看產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模型，雷鋒網(wǎng)在與多位從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士交流后，將其盈利點(diǎn)總結(jié)為以下3個(gè)方面：
空間開發(fā)：通過(guò)物業(yè)銷售或者自持租賃產(chǎn)生收益；
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)：園區(qū)提供匹配企業(yè)及人員實(shí)際需求的多元、有效服務(wù)，搭建全方位線上線下服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)增值服務(wù)兌現(xiàn)獲得政府扶持資金、企業(yè)服務(wù)收入等；
產(chǎn)業(yè)投資：通過(guò)資金入股，或者租金入股等方式投資入園企業(yè)，扶植入園企業(yè)，獲得投資回報(bào)。
不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，尤其是建設(shè)智慧園區(qū)，還需要搭建適應(yīng)未來(lái)管理的系統(tǒng)，以及企業(yè)需要的配套技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施。
因此，往往很多地產(chǎn)商，借助政府對(duì)智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶植，做起了“掛羊肉賣狗肉”的生意，以產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)。
過(guò)去幾年間，很多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)遲遲沒有結(jié)果，但住宅部分已經(jīng)快速銷售完了。
在星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)閻鏡予看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要構(gòu)建盈利模式、改變戰(zhàn)略思維，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商無(wú)法堅(jiān)持的原因，是在組織架構(gòu)上可能就沒有把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部門放在一個(gè)很重要的位置，并沿用原來(lái)房地產(chǎn)的高管來(lái)兼任產(chǎn)業(yè)的高管。
無(wú)論是做智慧社區(qū)、智能家居還是立志于要做城市運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，都需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科技投入，而相比其他行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)在技術(shù)投資方面有些落后，需要在研發(fā)上投入不菲才能進(jìn)行追趕。
但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其通過(guò)科技投入在短期內(nèi)很難見到可觀的回報(bào)，一些早已布局的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)深有體會(huì)，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)借由“智能+”故事來(lái)進(jìn)行提高房?jī)r(jià)。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)雷鋒網(wǎng)表示：“對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，做智慧社區(qū)、智能家居是優(yōu)化產(chǎn)品的體現(xiàn)。但要防范借精裝修房等來(lái)變相提高房?jī)r(jià)的可能，這是需要注意的內(nèi)容。”
在智慧城市行業(yè)人士陳志剛看來(lái)，房地產(chǎn)商投入科技的目的應(yīng)該是要做更以人為本，并能讓老百姓住得起的房子。
事實(shí)上，無(wú)論是國(guó)家提出的產(chǎn)城融合還是智慧城市建設(shè)，其目的都是讓人們的生活更加的便利，生活的環(huán)境變得越來(lái)越好。
這并非只讓馬兒跑，還不喂馬兒吃草。
廣聯(lián)達(dá)副總裁郭建鋒對(duì)雷鋒表示到：“目前在房地產(chǎn)開發(fā)這一環(huán)節(jié)，數(shù)字化技術(shù)已經(jīng)可以做到全流程、全要素的進(jìn)行參與了?！?/p>
數(shù)字化技術(shù)全程參與項(xiàng)目帶來(lái)的直接結(jié)果就是，不僅建筑質(zhì)量有了保證，同時(shí)在建筑成本優(yōu)化、建筑速度提升、碳排放等各個(gè)方面都有了顯著的優(yōu)化。
我們的目標(biāo)是將每個(gè)項(xiàng)目的成本降低1/3，進(jìn)度提升50%，碳排放要降低50%。
郭建鋒接著說(shuō)到：“這雖然是一個(gè)大的目標(biāo)，但很多項(xiàng)目確實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)節(jié)省30%的建筑成本?！?/p>
毫無(wú)疑問，這降低的成本，足夠讓房地產(chǎn)商來(lái)進(jìn)行社區(qū)、建筑的智能化升級(jí)。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，智慧城市和社區(qū)的關(guān)系比較大，房地產(chǎn)企業(yè)在此類領(lǐng)域中，其實(shí)也是一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商的概念。尤其是在數(shù)字經(jīng)濟(jì)下，房企需要積極進(jìn)行各類基礎(chǔ)設(shè)施的打造，同時(shí)真正和社區(qū)和大消費(fèi)等結(jié)合，以此來(lái)尋求增長(zhǎng)，而并非是通過(guò)提高房?jī)r(jià)。
同時(shí)，空間的智慧化升級(jí)，也降低房企未來(lái)運(yùn)營(yíng)的成本，而在運(yùn)營(yíng)中則可以通過(guò)獲取的數(shù)據(jù)，為業(yè)主提供差異化的增值服務(wù)來(lái)獲取回報(bào)。
由此來(lái)看，目前絕大多數(shù)單純想通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)獲取收益的房地產(chǎn)商，仍處于“試水階段”。
事實(shí)上，在智慧城市建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)不可缺少的“中堅(jiān)力量”
大多數(shù)城市的體育館、劇院、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、寫字樓都是由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這些場(chǎng)景的智慧化升級(jí)是智慧城市建設(shè)不可或缺的一部分，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)有著天然的優(yōu)勢(shì)。
如華潤(rùn)置地通過(guò)自己的搭建的瑞云系統(tǒng)已經(jīng)試點(diǎn)了多個(gè)項(xiàng)目，在華潤(rùn)深圳灣片區(qū)華潤(rùn)置地還替政府代建和代運(yùn)營(yíng)了一些市政設(shè)施，例如春繭體育館，深圳灣人才公園，形成了一套完整的綜合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。
”試水“的華潤(rùn)置地，顯然為后來(lái)者提供了一個(gè)可供參考的示范。
但顯然，排在房地產(chǎn)榜首的恒大，還是更熱衷于“造車”
數(shù)據(jù)顯示，恒大僅在2019年，在“造車夢(mèng)”上就砸下了3000億元。
而恒大汽車2020年上半年錄得虧損24.57億元，年報(bào)顯示，恒大汽車2018年和2019年分別虧損14.28億元和49.47億元。據(jù)此，截至2020年上半年，恒大汽車三年來(lái)已累計(jì)虧損88.32億元。
近日，恒大為辟謠“假造車”新聞，放出的恒馳路測(cè)照片
雖連年虧損，但許家印仍樂此不疲，并喊下了“打造享譽(yù)全世界的民族品牌”的愿景，和實(shí)現(xiàn)到2025年產(chǎn)銷100萬(wàn)輛、2035年產(chǎn)銷500萬(wàn)輛的目標(biāo)。
而反觀恒大智慧科技公司，雖掛著互聯(lián)網(wǎng)智慧城市生態(tài)運(yùn)營(yíng)商的頭銜，喊著“為生活注入科技”為使命的口號(hào)，但卻并沒有什么進(jìn)展。而其公司的注冊(cè)資本也僅為恒大在2019年造車投入上的千分之一。
可見的是，作為智慧城市建設(shè)的中堅(jiān)力量，房地產(chǎn)企業(yè)還并未做好準(zhǔn)備，雖口喊著“城市運(yùn)營(yíng)商”的目標(biāo)，但仍缺乏了一些誠(chéng)意。
參考文獻(xiàn)：
[1]房地產(chǎn)做不好副業(yè),燃次元 侯燕婷.
[2]智慧地產(chǎn)需要引路人,Alter聊科技.
雷峰網(wǎng)原創(chuàng)文章，未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載。詳情見轉(zhuǎn)載須知。
