編者按：日前，由深圳市人民政府主辦，深圳市科技創(chuàng)新委員會、鵬城實(shí)驗(yàn)室和新一代人工智能產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟聯(lián)合承辦“2020年全國人工智能大賽”，正在如期進(jìn)行。作為人工智能領(lǐng)域的頂級賽事，吸引了全國最優(yōu)秀的人工智能人才、團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目落地，也吸引了如華為、星河等深圳本地具有代表性的企業(yè)的大力支持。

星河作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，在深圳龍崗區(qū)建設(shè)了星河WORLD產(chǎn)業(yè)園，并孵化了眾多人工智能企業(yè)。借此機(jī)會，雷鋒網(wǎng)與星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁、星河資本合伙人閻鏡予進(jìn)行了一次對話，探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商該如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，幫助城市實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

在很多70、80后的腦海中肯定都有這樣一段記憶，在上世紀(jì)80年代，生活的地方都有一個(gè)人人都想進(jìn)的的工廠，廠區(qū)里要啥有啥，商店、醫(yī)院、食堂、宿舍……

這其實(shí)就是現(xiàn)在所提的產(chǎn)城融合的雛形。

所謂的產(chǎn)城融合，通俗的說，就是你工作在哪，就住在哪，生活的配套設(shè)施也就在哪。

改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工廠配套式的“產(chǎn)業(yè)園”，大多都被夷為平地，成了90/00年代房地產(chǎn)開發(fā)的更新用地。

熟料，在20年后，產(chǎn)城融合再一次登上舞臺，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、智慧園區(qū)……熟悉的業(yè)態(tài)伴隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)，重回人們的視線，但其模式卻是發(fā)生了天翻地覆的變化。

為此雷鋒網(wǎng)與星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁、星河資本合伙人閻鏡予進(jìn)行了一次對話，從星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的布局，來找尋產(chǎn)城融合的新內(nèi)涵。

不可因噎廢食

以產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)。這是很多人對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的第一印象，在某種程度上，他們認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)在利用招商體系和市場體系的“價(jià)格雙軌制”的一種套利把戲。

在閻鏡予看來，這是典型的因噎廢食的思維方式。

“產(chǎn)城融合本身既符合城市發(fā)展規(guī)律，又符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律，不能因?yàn)橛腥算@空子就批判整個(gè)體系，而應(yīng)該考慮如何完善這個(gè)體系?！?/p>

閻鏡予認(rèn)為，房地產(chǎn)住宅和產(chǎn)業(yè)之間，是需要現(xiàn)金流平衡的。因此，人們不應(yīng)該排斥做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的人去做住宅，但是要防止的是，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的只做住宅不做產(chǎn)業(yè)，或者做完住宅賺了錢之后，在產(chǎn)業(yè)上的承諾完全不兌現(xiàn)。

“該賺的錢是可以賺的，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在拿地時(shí)承諾的產(chǎn)值、人才的引領(lǐng)、龍頭企業(yè)的招商……是必須要兌現(xiàn)的，只要這些承諾兌現(xiàn)了，住宅上賺到的錢，其實(shí)也是政府愿意為產(chǎn)業(yè)發(fā)展而讓出的利益。”

而這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的生存之道。

從資本市場來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開發(fā)和運(yùn)營期均較長。無論是前期投資建設(shè)還是后期管理運(yùn)營，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進(jìn)行操作。

無疑，這對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的資金保障和融資能力提出了很高的要求。

“住宅只是一種補(bǔ)充流動資金的一種手段，我們不應(yīng)該去否認(rèn)這個(gè)做法，要做的是讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，兌現(xiàn)對于產(chǎn)業(yè)的承諾?！遍愮R予如實(shí)說道。

事實(shí)上，如今政府對于產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管也日趨嚴(yán)苛，因此對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，如果還想通過不兌現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承諾的方式來賺錢，已經(jīng)是行不通的了。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商該如何謀局產(chǎn)業(yè)？

早在2014年，星河集團(tuán)就開始了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式探索。首個(gè)標(biāo)志性的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，出現(xiàn)在深圳龍崗區(qū)。

深圳龍崗區(qū)星河WORLD

2014年，深圳的星河world正式亮相，作為一個(gè)都市綜合體，它涵蓋了總部基地、星級酒店、購物中心、豪華住宅等多種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總體量達(dá)160萬平方米，總投資達(dá)150億元。

這也是星河控股作為房地產(chǎn)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的標(biāo)志。

2017年12月8日，星河產(chǎn)業(yè)與重慶渝中區(qū)政府就星河金融控股集團(tuán)西南總部和重慶星河領(lǐng)創(chuàng)天下兩大項(xiàng)目，簽署投資合作協(xié)議，正式進(jìn)軍成渝經(jīng)濟(jì)圈。

2018年3月，星河·領(lǐng)創(chuàng)天下在珠海開業(yè)，加碼布局粵港澳大灣區(qū)。

2018年一整年，星河的產(chǎn)融項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)突破進(jìn)階，布局鄭州、天津、南京和廣州南沙等地，“產(chǎn)城融投”模式在全國范圍內(nèi)大幅拓展，并已形成產(chǎn)融聯(lián)盟新城、雙創(chuàng)社區(qū)和特色小鎮(zhèn)三大產(chǎn)品形態(tài)。

……

在今年4月，星河集團(tuán)相繼成功競得惠州仲愷高新區(qū)核心產(chǎn)城用地，首開區(qū)建設(shè)用地總面積約300畝，將打造成粵港澳大灣區(qū)人工智能總部基地——惠州星河WORLD。

9月，星河集團(tuán)又與成都市溫江區(qū)人民政府簽訂投資協(xié)議，擬投資160億元的成都星河WORLD項(xiàng)目正式落戶成都溫江區(qū)，再度大手筆加碼布局成渝經(jīng)濟(jì)圈。

誠然，星河集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，已經(jīng)走出了一條屬于自己的道路，但星河集團(tuán)成功的模式，對于很多想轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，完全復(fù)用顯然并不現(xiàn)實(shí)，因此我們不妨探究一下，其成功內(nèi)核是什么？

改變基因

“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先要構(gòu)建盈利模式、改變戰(zhàn)略思維?！币虼嗽陂愮R予看來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要做到兩個(gè)“堅(jiān)持”：

• 堅(jiān)持戰(zhàn)略定力：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長期堅(jiān)守。產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往會受到租金的壓力，空置率的壓力，在各種壓力之下，還要聚焦產(chǎn)業(yè)，保持戰(zhàn)略定力是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

• 堅(jiān)持經(jīng)營的實(shí)力：這個(gè)實(shí)力是指在長期現(xiàn)金流不是很充足的情況下，運(yùn)營好項(xiàng)目，做好招商的實(shí)力，甚至是做好股權(quán)投資、把股權(quán)投資與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營相結(jié)合的實(shí)力。

“戰(zhàn)略定力是對老板提出的要求，運(yùn)營實(shí)力、經(jīng)營實(shí)力則是對職業(yè)經(jīng)理人提出的要求?！?/p>

在閻鏡予看來，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商無法堅(jiān)持的原因，是在組織架構(gòu)上可能就沒有把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部門放在一個(gè)很重要的位置，并沿用原來房地產(chǎn)的高管來兼任產(chǎn)業(yè)的高管。

選擇產(chǎn)業(yè)

“如果說一個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商說自己所有的產(chǎn)業(yè)都能做，它一定是一個(gè)假的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商。所有行業(yè)都做，其實(shí)就是什么行業(yè)都做不精，這個(gè)只能叫做寫字樓招商?！遍愮R予對雷鋒網(wǎng)說道。

因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須要選擇產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何又該如何選擇產(chǎn)業(yè)？

我們不妨再以星河為例，從星河的布局我們可以發(fā)現(xiàn)，其選擇了“人工智能”這個(gè)產(chǎn)業(yè)。

“人工智能若狹義的去理解，它可能指的是軟件或者算法，這對于空間的需求是很有限的。但以廣義的去理解，它具有很好的長尾效應(yīng)，比如應(yīng)用在安防上，就是智能攝像頭，應(yīng)用在汽車上，就是無人駕駛。人工智能是大腦，制造就是機(jī)體，大腦與機(jī)體的結(jié)合，就能催生一大批智能制造企業(yè)，形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條”

在選擇了人工智能產(chǎn)業(yè)之后，星河并沒有等著“坐享其成”。

在學(xué)術(shù)上，星河將深圳人工智能與機(jī)器人研究院直接引到其深圳園區(qū)。

在企業(yè)培育上，星河集團(tuán)投資了眾多人工智能企業(yè)，如云從科技。

目前正在進(jìn)行的，由深圳市人民政府主辦，深圳市科技創(chuàng)新委員會、鵬城實(shí)驗(yàn)室和新一代人工智能產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟聯(lián)合承辦“2020年全國人工智能大賽”。

星河也是本屆大賽獎金的獨(dú)家贊助單位。

“我們希望通過我們的資源能把人工智能這個(gè)行業(yè)帶動起來，也希望通過這個(gè)大賽能夠有更多的企業(yè)了解到星河集團(tuán)。”

此外，在產(chǎn)業(yè)園落地的城市選擇上，我們發(fā)現(xiàn)星河WORLD不是部署在省會城市就是一些區(qū)域的重點(diǎn)城市。

“深圳、鄭州、南京、成都、重慶，這些城市都是人口、高校比較聚集的地方，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)相對其所在區(qū)域是具有突出優(yōu)勢的?！?/p>

完善服務(wù)

閻鏡予表示，星河做園區(qū)不是簡單提供一個(gè)辦公場所，而是要做成人工智能的示范基地。在星河的園區(qū)里，不僅僅要有人工智能的企業(yè)，人工智能的產(chǎn)品，還要用上人工智能解決方案。“以深圳星河WORLD為例，我們有無人機(jī)的試飛場，無人船試驗(yàn)基地，園區(qū)內(nèi)部道路開放給了無人車試驗(yàn)，園區(qū)里面率先鋪設(shè)了5G的基礎(chǔ)設(shè)施，星河把整個(gè)園區(qū)的場景資源完全開放給企業(yè)，這是非常前瞻與獨(dú)到的?！?/p>

新基建帶來新機(jī)遇

“過去很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是依托于區(qū)位優(yōu)勢的，但隨著新基建的提出，未來這種優(yōu)勢可能并不會那么明顯了?！?/p>

在閻鏡予看來，新基建進(jìn)一步打通我們生活的物理空間，讓空間幾乎沒有障礙。高速鐵路，讓人能夠盡快地實(shí)現(xiàn)所謂的瞬間移動的概念和幻想；特高壓，讓能源能夠瞬間移動，突破空間的感知。衛(wèi)星物聯(lián)網(wǎng)，讓所有人能在各個(gè)地方介入到網(wǎng)絡(luò)里面，更是把島嶼、南北極、雪山之巔都要納入城市空間的網(wǎng)絡(luò)里面。

在物理空間的概念弱化了之后，并不需要再通過區(qū)位優(yōu)勢來聚集人群，這樣的話也就會給一些區(qū)位優(yōu)勢并不強(qiáng)，但是人才優(yōu)勢很強(qiáng)的地方帶來新的機(jī)會。

同樣，這也將會給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商帶來更多的機(jī)會。雷鋒網(wǎng)雷鋒網(wǎng)雷鋒網(wǎng)

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