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| 本文作者： 劉琳 | 2020-11-16 17:44 |
租房被騙，可能是社畜們最后的一道防線(xiàn)了。
受疫情影響，今年以來(lái)，有關(guān)蛋殼公寓出現(xiàn)問(wèn)題的各種消息越來(lái)越多。
2 月初，蛋殼公寓由于“強(qiáng)制”房東們免租，卻不給租戶(hù)免租的消息，引發(fā)輿論質(zhì)疑。隨后，深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主討要租金聚眾維權(quán)事件。
6 月 18 日，蛋殼公寓發(fā)布公告，稱(chēng) CEO 高靖正在接受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)的調(diào)查，并宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理 CEO。
蛋殼公寓解釋稱(chēng)，高靖所涉調(diào)查與之前其參與的個(gè)人商業(yè)投資有關(guān)，與蛋殼公寓無(wú)關(guān)。但南方周末在 8 月發(fā)布報(bào)道稱(chēng)，高靖被調(diào)查一事疑似涉及到國(guó)有資產(chǎn)問(wèn)題。
10 月 14 日，蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的消息登上了微博熱搜榜。當(dāng)日晚些時(shí)候，蛋殼官方回應(yīng)稱(chēng)，此乃部分合作方因糾紛而采取過(guò)激行為，散布虛假言論。
11 月 6 日，據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司又添 2 條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的超 520 萬(wàn)元。
11 月 9 日，蛋殼公寓被央視曝光深陷流動(dòng)性危機(jī)。
11 月 16 日下午，蛋殼公寓在微博發(fā)文稱(chēng)：沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì)跑路，請(qǐng)不要信謠傳謠。
但上市不到一年，蛋殼公寓已經(jīng)一地雞毛了。
那么，蛋殼公寓是如何走到今天這一步的？
2015 年起，蛋殼公寓打著“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的旗號(hào)亮相，迅速得到了資本的青睞。
蛋殼公寓的創(chuàng)始人兼CEO高靖可謂是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的老手。
2005 年從北京交通大學(xué)畢業(yè)之后，他先后任職于百姓網(wǎng)、百度、好樂(lè)買(mǎi)、糯米網(wǎng)等多家互聯(lián)網(wǎng)公司。或許是這些過(guò)往的經(jīng)歷，讓蛋殼公寓的融資也相對(duì)來(lái)說(shuō)更為容易。
2015 年，高靖獲得他在糯米網(wǎng)的老領(lǐng)導(dǎo)沈博陽(yáng)的一筆天使投資，緊接著蛋殼公寓成功融資數(shù)千萬(wàn)人民幣。
2017 年，蛋殼公寓A+輪融資過(guò)億；
2019 年，蛋殼公寓更是獲得老虎基金、螞蟻金服等 5 億美元加持；
僅僅 4 年，蛋殼覆蓋了 13 個(gè)城市，手中的房源已達(dá) 40.7 萬(wàn)個(gè)，足足翻了 166 倍。
資本青睞，擴(kuò)張速度快，讓蛋殼公寓嘗到了長(zhǎng)租公寓的甜頭。2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓登陸紐交所，成為 2020 年紐交所第一中概股。
但事實(shí)上，蛋殼公寓的發(fā)展看起來(lái)順風(fēng)順?biāo)瑢?shí)則一直在燒錢(qián)。
根據(jù)蛋殼公寓發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2017 年，蛋殼公寓營(yíng)收 6.57 億元，凈虧損 2.72 億元；2018 年，蛋殼公寓營(yíng)收 26.75 億元，虧損 13.7 億元；2019 年?duì)I收 71.29 億元，虧損 34.47 億元；2020 年第一季度虧損 12.31 億元。
累計(jì)虧損 63.2 億元。截至 2020 年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 8.26 億元，但總負(fù)債達(dá) 90.27 億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 97.06%。
造成虧損一個(gè)原因是蛋殼瘋狂的擴(kuò)張規(guī)模。
數(shù)據(jù)顯示，2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲了近 30 倍。
為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，蛋殼瘋狂補(bǔ)貼用戶(hù)，做廣告營(yíng)銷(xiāo)，推進(jìn)后續(xù)服務(wù)……
據(jù)蛋殼招股書(shū)，平均下來(lái)每一套新增房源的成本，需要 12-20 個(gè)月后才能收回。
2020 年，新冠疫情影響下，整個(gè)市場(chǎng)租金普降，蛋殼的客單價(jià)也繼續(xù)下滑。蛋殼招股書(shū)中風(fēng)險(xiǎn)提示章寫(xiě)到，因?yàn)閷?duì)未來(lái)房租上漲持樂(lè)觀(guān)態(tài)度，公司與房東們普遍簽了 4-6 年長(zhǎng)約，鎖定了成本價(jià)格，如果未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格下滑，存在租金差為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，租金貸的模式也為蛋殼公寓的長(zhǎng)期虧損填了一把火。
所謂租金貸，即租客通過(guò)貸款租房。合同簽訂后，金融平臺(tái)就會(huì)一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方。反過(guò)來(lái)，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)進(jìn)行還款。
在這個(gè)過(guò)程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內(nèi)的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結(jié)款。而這中間由于時(shí)間差出現(xiàn)的資金沉淀，也就成了公寓可以自由支配現(xiàn)金。
通過(guò)這樣的方式，長(zhǎng)租公寓獲得了更低成本的資金來(lái)源用于市場(chǎng)擴(kuò)張，但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而至。
一方面，長(zhǎng)租公寓通過(guò)租金貸獲得的資金實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓在未來(lái)需要支付給房東的租金。所以當(dāng)公寓將這筆錢(qián)用作市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，公寓就必須保證新開(kāi)發(fā)房源的入住率。因?yàn)橹挥羞@樣，公寓方才能用新租客預(yù)付的租金來(lái)支付之前應(yīng)當(dāng)付給房東的房租。
所以在這種情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，例如擴(kuò)張不順利，入住率不及預(yù)期、或者有突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，某自如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾提出，分散式長(zhǎng)租公寓只有做到 95% 入住率，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
而觀(guān)察蛋殼公寓 2019 年第一季度到 2020 年第一季度入住率的情況，均未超過(guò) 95 %，可見(jiàn)虧損也是意料之中了。
而另一方面，由于資金缺乏監(jiān)管，還會(huì)有一些長(zhǎng)租公寓并不會(huì)將資金用作市場(chǎng)擴(kuò)張，反而是為了追求更高投資回報(bào)率將資金投入到股市或者其他資本市場(chǎng)，而這樣做，也進(jìn)一步增加了資金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
為了搶占市場(chǎng)，蛋殼這波把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客和房東的操作，也真是有點(diǎn)不講武德了。
另外，自今年 8 月以來(lái)，北京、廣州、深圳等多地的蛋殼公寓出現(xiàn)了斷網(wǎng)情況，租戶(hù)聯(lián)系管家保修，卻被取消了維修訂單。蛋殼公寓因?yàn)槌霈F(xiàn)退款過(guò)慢、無(wú)故斷網(wǎng)等原因，遭到了大量租戶(hù)投訴。
這個(gè)自稱(chēng)最懂年輕人、“給在外打拼的年輕人一個(gè)溫暖的家”的蛋殼公寓，在年輕人群體中，逐漸失去了口碑。
與此同時(shí)，蛋殼的暴雷除了長(zhǎng)期的擴(kuò)張燒錢(qián)以及租金貸的模式弊端外，蛋殼自身也在預(yù)示著危機(jī)。
今年 6 月，高靖被帶走調(diào)查后，蛋殼公寓主要負(fù)責(zé)供應(yīng)鏈采購(gòu)的副總裁江強(qiáng)在 7 月離職。
此前，蛋殼公寓曾宣布，紀(jì)綱因個(gè)人原因，已于 2020 年 6 月 14 日辭去蛋殼公寓董事一職。紀(jì)綱為螞蟻金服集團(tuán)副總裁、戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人，也是螞蟻金服投資蛋殼公寓的關(guān)鍵人物。
10 月 20 日，蛋殼公寓首席運(yùn)營(yíng)官（COO）顧國(guó)棟被曝離職。
CEO 被調(diào)查，董事會(huì)換血，這些都讓本不穩(wěn)定的蛋殼公寓“雪上加霜”。
但說(shuō)到底，“盈利難”并非商業(yè)模式上的漏洞。最根本的癥結(jié)，在于非理性的商業(yè)態(tài)度。
為了擴(kuò)張而擴(kuò)張，等待他們的，就只有被用戶(hù)、投資者拋棄的結(jié)局。
但蛋殼公寓不是第一個(gè)暴雷的長(zhǎng)租公寓，也不是最后一個(gè)。
根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅今年下半年，暴雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)就多達(dá) 24 家。
暴雷的原因也和蛋殼公寓如出一轍，資金壓力、房源成本、盈利問(wèn)題始終是困擾這個(gè)行業(yè)的根本問(wèn)題。
但長(zhǎng)租公寓作為剛需，存在著廣闊的前景。
據(jù) Fastdata 極數(shù)《 2019 年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2018 年末，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá) 2.41億，截至 2019 年底，一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)一萬(wàn)億元。隨著租房消費(fèi)升級(jí)，長(zhǎng)租公寓App 滲透率不斷上升，截至 2019 年 10 月，長(zhǎng)租公寓 App 整體活躍用戶(hù)規(guī)模超 220 萬(wàn)。與龐大的市場(chǎng)需求相比，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍處于在“爬坡期”，前景依然廣闊。
另外，政策也在給予長(zhǎng)租公寓以扶持，《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》提出，應(yīng)給予住房租賃企業(yè)一定的金融政策支持，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠。
可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)長(zhǎng)租公寓依舊是一個(gè)剛需市場(chǎng)，只是，涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的玩家們依然要思考如何在盈利和市場(chǎng)占有率之間做平衡。
雷鋒網(wǎng)雷鋒網(wǎng)雷鋒網(wǎng)
參考資料：
【1】http://www.ozgbdpf.cn/news/202002/zUJirMgiNHqZyXo4.html
【2】https://www.huxiu.com/article/364159.html
【3】https://www.huxiu.com/article/383316.html
【4】https://mp.weixin.qq.com/s/1QZb9geXGHSirCqWdnoaaQ
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