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從鋼筋混凝土到科技數(shù)字化，傳統(tǒng)住宅及配套設(shè)施服務(wù)正在進(jìn)行著一場(chǎng)從“功能機(jī)”到“智能機(jī)”的躍遷，科技地產(chǎn)屢被重倉(cāng)、物業(yè)公司集體上市、開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變……，讓新一代住宅、社區(qū)被插上了一根連接網(wǎng)絡(luò)世界的網(wǎng)線，成就“新基建”。
在這一過程中，各家地產(chǎn)廠商經(jīng)歷了怎樣的浴火和重生？如何加持科技完成轉(zhuǎn)型？
為此，雷鋒網(wǎng)推出《地產(chǎn)科技戰(zhàn)》系列文章，以產(chǎn)業(yè)深度視角，追溯中國(guó)頭部地產(chǎn)廠商科技轉(zhuǎn)型的這十年，揭開新一輪“土地改革”的神秘面紗。
本文是雷鋒網(wǎng)《地產(chǎn)科技戰(zhàn)》系列文章第二篇。
本系列第一篇文章參見《恒大無法「躺平」》。
作者 | 王金旺
編輯 | 李帥飛
1995年，在杭州蔣村的一片荒地上，一個(gè)名叫“丹桂花園”的樓盤拔地而起，在人均收入不足500元的那個(gè)年代，“丹桂花園”是一個(gè)為數(shù)不多的別墅項(xiàng)目。
也是自這個(gè)項(xiàng)目起，杭州大學(xué)歷史系畢業(yè)的宋衛(wèi)平創(chuàng)辦的綠城中國(guó)（以下簡(jiǎn)稱：綠城）開始憑借高檔小區(qū)走入國(guó)人視野。
20年后，當(dāng)綠城已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的TOP 10時(shí)，變道地產(chǎn)科技、轉(zhuǎn)做“運(yùn)營(yíng)商”，這次的故事要從一個(gè)實(shí)驗(yàn)室說起。
2016年5月，綠城與智能家居品牌C.Smart聯(lián)合成立了一個(gè)智能家居實(shí)驗(yàn)室，關(guān)于這個(gè)實(shí)驗(yàn)室，在綠城官方資料中有這樣一段簡(jiǎn)要介紹：
所有關(guān)于智能家居的設(shè)想和需求，涵蓋小區(qū)物業(yè)管理、酒店、智慧生活等領(lǐng)域，只要業(yè)主提出來，經(jīng)過提煉和可行性分析，就在這個(gè)實(shí)驗(yàn)室里研發(fā)，并進(jìn)行測(cè)試、優(yōu)化、系統(tǒng)改進(jìn)和推廣應(yīng)用。
當(dāng)時(shí)走入這個(gè)實(shí)驗(yàn)室的智能門鎖、智能紅外遙控器、人體紅外探測(cè)器、氣體泄漏傳感器等產(chǎn)品，在日后都成了智能家居領(lǐng)域的主流產(chǎn)品。
不過，這一實(shí)驗(yàn)室成立之初的目的并不是研發(fā)幾款硬件、搶占市場(chǎng)風(fēng)口，而是建立一個(gè)整合各類家居、社區(qū)硬件的「社區(qū)操作系統(tǒng)」。
這一操作系統(tǒng)類似手機(jī)操作系統(tǒng)，主要的硬件不是由綠城的團(tuán)隊(duì)來生產(chǎn)，綠城的團(tuán)隊(duì)當(dāng)時(shí)的工作重點(diǎn)是如何通過驅(qū)動(dòng)程序?qū)⑦@些硬件整合、連通起來，并在這一操作系統(tǒng)中提供統(tǒng)一的界面和服務(wù)。
大多數(shù)人對(duì)于綠城在五年前成立的這一行事低調(diào)的實(shí)驗(yàn)室并沒有那么了解，甚至鮮有行業(yè)人士能說清楚“它從哪里來，將到哪里去”。
成立之初，這一實(shí)驗(yàn)室也經(jīng)歷了不少煎熬。受限于諸如網(wǎng)絡(luò)協(xié)議無法互通、硬件成熟度還存在諸多問題……，要做一個(gè)「社區(qū)操作系統(tǒng)」，在當(dāng)時(shí)是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。綠城智能家居實(shí)驗(yàn)室并沒有如貝爾實(shí)驗(yàn)室一樣發(fā)展成為舉世聞名的社會(huì)性實(shí)驗(yàn)室，而是成為了綠城在地產(chǎn)科技領(lǐng)域早期探索的歷史縮影。
不過，綠城卻由此埋下了一顆“社區(qū)操作系統(tǒng)”的種子，或許當(dāng)時(shí)沒有人能料想到，這顆種子經(jīng)年之后會(huì)繼續(xù)生根、發(fā)芽，成長(zhǎng)為一棵眾人矚目的大樹。
2017年9月25日，綠城理想生活集團(tuán)成立，對(duì)于被世人認(rèn)為偏執(zhí)于高端房產(chǎn)的綠城，真正的變革才剛剛開始。
2017年7月23日，時(shí)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁李青岸站在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇的舞臺(tái)中央向臺(tái)下眾人講述著綠城在地產(chǎn)領(lǐng)域的新故事——「一體五翼」。
此時(shí)的綠城政權(quán)幾經(jīng)更迭，持股28.9%的中交已經(jīng)成為綠城單一最大股東。
李青岸正是被派駐綠城、任職總裁的中交老將，在此之前，李青岸歷任交通部財(cái)務(wù)司副處長(zhǎng)、中國(guó)路橋(集團(tuán))總公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理、中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)總公司財(cái)務(wù)部總經(jīng)理……，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，李青岸以“新兵”自稱，卻又受命主抓綠城改革。
2016年7月9日，在綠城召開的半年度工作會(huì)議上，兩個(gè)子公司綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)在會(huì)上成立，此時(shí)，綠城所有業(yè)務(wù)統(tǒng)一并入到集團(tuán)旗下四個(gè)子公司——綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)。
這次組織架構(gòu)調(diào)整的實(shí)際意義是通過幾個(gè)子公司分?jǐn)偭司G城房產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展壓力，同時(shí)明確指出綠城的一個(gè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向——“城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。
這次架構(gòu)調(diào)整為綠城的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)職“運(yùn)營(yíng)商”成為綠城接下來幾年的一個(gè)重要方向，彼時(shí)，這項(xiàng)改革對(duì)外稱作「一體四翼」。
不過，「一體四翼」不是綠城的終局。
次年9月，綠城再經(jīng)調(diào)整，「一體四翼」轉(zhuǎn)身變?yōu)椤敢惑w五翼」，“生活服務(wù)”被提到戰(zhàn)略位置，綠城理想生活集團(tuán)由此應(yīng)運(yùn)而生。
2016年我們提出的整體戰(zhàn)略是要“輕重并舉”，其中，“輕”指的正是向城市綜合運(yùn)營(yíng)方向發(fā)展，成立綠城理想生活集團(tuán)也是為了做整體地產(chǎn)智慧化、城市綜合運(yùn)營(yíng)相關(guān)工作。
這正是綠城理想生活集團(tuán)成立初衷。
彼時(shí)，一并歸入到綠城理想生活集團(tuán)的智能家居實(shí)驗(yàn)室在隨后也被更名為綠城中國(guó)智能化實(shí)驗(yàn)室，繼續(xù)聚焦研發(fā)戰(zhàn)略級(jí)項(xiàng)目——社區(qū)中腦。
“輕重并舉”雖是綠城在2016年提出的戰(zhàn)略方向，但在這一戰(zhàn)略下具體應(yīng)該如何展開業(yè)務(wù)，仍是一個(gè)問題。
之后幾年里，世人眼中的綠城以每年一輪大的架構(gòu)調(diào)整進(jìn)行著自身業(yè)務(wù)優(yōu)化，諸如2018年6月提出按輕重資產(chǎn)將集團(tuán)架構(gòu)調(diào)整為「11+5」、2019年1月再次優(yōu)化組織架構(gòu)為「8+3」。
在這樣頻繁的架構(gòu)調(diào)整中，綠城的代建、建筑科技等業(yè)務(wù)版塊也逐漸明晰，甚至針對(duì)建筑科技還成立了綠城科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
而作為少有的沒再經(jīng)歷架構(gòu)調(diào)整的業(yè)務(wù)集團(tuán)，綠城理想生活集團(tuán)在接下來的幾年里著重在業(yè)務(wù)發(fā)展上逐漸將房屋維修、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等版塊增添進(jìn)來。
例如，2017年，綠城理想生活集團(tuán)著重針對(duì)房屋存量市場(chǎng)在房屋維修上的訴求，提出房屋4S戰(zhàn)略，希望為房子構(gòu)建一個(gè)像汽車一樣的“4S”服務(wù)體系——面向C端建立區(qū)域線下門店、實(shí)現(xiàn)線上下單線下服務(wù)，面向B端提供2年房屋質(zhì)量及服務(wù)保障，面向G端提供老舊小區(qū)改造服務(wù)；2018年，綠城理想生活集團(tuán)針對(duì)垂直內(nèi)容進(jìn)行發(fā)力，又逐漸將養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)內(nèi)容搭建起來……
2019年1月12日，未來社區(qū)正式寫入浙江省《政府工作報(bào)告》，報(bào)告指出，開展首批24個(gè)未來社區(qū)試點(diǎn)。
隨后，浙江省提出了“139”頂層設(shè)計(jì)思路，進(jìn)一步明確了未來社區(qū)的定義。
何謂“139”頂層設(shè)計(jì)？
據(jù)官方資料顯示，在這一頂層設(shè)計(jì)中，“1”是指以人對(duì)美好生活的向往為中心，“3”是指把人本化、生態(tài)化、數(shù)字化作為三個(gè)維度的價(jià)值坐標(biāo)，“9”是指鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)、管理九大場(chǎng)景創(chuàng)新。
這次，浙江省是希望將社區(qū)建成一個(gè)真正的“理想國(guó)”。
作為杭州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)巨頭，在由中交控股后，綠城的幾番架構(gòu)調(diào)整與浙江省的城市規(guī)劃、城市戰(zhàn)略暗自契合，尤其在經(jīng)過前期“經(jīng)驗(yàn)”、“教訓(xùn)”、“成果”積累后，綠城理想生活服務(wù)集團(tuán)的戰(zhàn)略逐漸與浙江未來社區(qū)戰(zhàn)略協(xié)同，成為了浙江省未來社區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略的重要參與單位之一。
綠城在浙江省未來社區(qū)戰(zhàn)略中扮演著多重角色。
綠城是浙江省未來社區(qū)戰(zhàn)略的智庫(kù)，是標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)助起草者，是其中一些研究課題的承接者，也是標(biāo)準(zhǔn)樣板案例的打造者……
2008年，這一年，綠城拿下了舟山長(zhǎng)峙島近3300畝的整島主導(dǎo)開發(fā)權(quán)，當(dāng)時(shí)，綠城花重金聘請(qǐng)來世界知名建筑設(shè)計(jì)公司JTP為這座島做設(shè)計(jì)規(guī)劃，僅僅是設(shè)計(jì)規(guī)劃就花了近三年的時(shí)間。
基于對(duì)這座島長(zhǎng)達(dá)10年的持續(xù)建設(shè)、開發(fā)，2019年，在承接浙江省未來社區(qū)研究課題時(shí)，舟山長(zhǎng)峙島如心小鎮(zhèn)成為了綠城實(shí)施未來社區(qū)構(gòu)想的第一個(gè)項(xiàng)目。
如心小鎮(zhèn)未來社區(qū)
2019年10月，綠城完成了這一項(xiàng)目的平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)并正式投入運(yùn)營(yíng)，這一系統(tǒng)中包括安全場(chǎng)景、交通場(chǎng)景、商業(yè)場(chǎng)景、鄰里場(chǎng)景等近20個(gè)智慧場(chǎng)景。
在運(yùn)營(yíng)方面，綠城為16個(gè)小區(qū)建設(shè)了統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)中心，并積極與政府?dāng)?shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行打通。
通過這套系統(tǒng)，所有小區(qū)就都變成了實(shí)時(shí)在線的小區(qū)。在居民端，用戶可以通過APP在線體驗(yàn)生活服務(wù)。值得注意的是，綠城還為當(dāng)?shù)卣O(shè)計(jì)了一套積分系統(tǒng)，通過浙江省推出的這套積分系統(tǒng)，如果你在社區(qū)里不尊重社區(qū)的基本規(guī)則，亂停車、亂遛狗，你的信用分降下來后，就需要交物業(yè)費(fèi)；疫情期間，如果你在社區(qū)里作為志愿者在做付出，可以增加積分，增加積分就可以提高聲望，變成達(dá)人后就可以不交物業(yè)費(fèi)。
據(jù)悉，目前這一未來社區(qū)中的居住人口已經(jīng)超過1萬人，這一未來社區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理由綠城與當(dāng)?shù)卣?lián)合運(yùn)營(yíng)。
這樣的未來社區(qū)在浙江省不只一個(gè)，在浙江省未來社區(qū)規(guī)劃中，已經(jīng)形成了這樣一組數(shù)據(jù)：
2019年，浙江省第一批試點(diǎn)推行未來社區(qū)項(xiàng)目24個(gè)；
2020年，浙江省第二批試點(diǎn)推行未來社區(qū)項(xiàng)目36個(gè)；
2021年底，浙江省推行未來社區(qū)項(xiàng)目將達(dá)到150個(gè)；
到2022年底，浙江省推行未來社區(qū)項(xiàng)目將達(dá)到4000個(gè)；
到2025年底，浙江省2萬個(gè)小區(qū)將全部推行未來社區(qū)模式。
2021年6月10日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展 建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，《意見》指出：
到2025年，浙江省推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)取得明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平，以中等收入群體為主體的橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)基本形成。
雷鋒網(wǎng)向行業(yè)人士了解到，這一《意見》的基本落腳點(diǎn)正是未來社區(qū)的整體建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
通過參與浙江省未來社區(qū)建設(shè)，不僅讓綠城進(jìn)一步提升了智慧社區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也幫助綠城梳理清楚了自身未來發(fā)展方向。
2021年1月5日，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，《通知》特別提出要融入基層社會(huì)治理體系、推動(dòng)發(fā)展生活服務(wù)、提升物業(yè)管理水平等諸多要求。
同樣是在這一年，在政府、行業(yè)會(huì)議中，綠城旗下一個(gè)新的科技子公司出現(xiàn)在大眾視野——綠城未來數(shù)智。
今年，隨著住建部關(guān)于新型物業(yè)公司相關(guān)政策的出臺(tái)，在浙江省未來社區(qū)政策引導(dǎo)下，綠城決定要向平臺(tái)化方向發(fā)展。
這是綠城在新政策背景下看到的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向，也是綠城未來數(shù)智成因。
綠城未來數(shù)智究竟是一家怎樣的公司？
綠城未來數(shù)智此前實(shí)際上是綠城理想生活集團(tuán)的一個(gè)事業(yè)部，自2017年團(tuán)隊(duì)成立以來，為綠城搭建起了社區(qū)中腦，承接了如心小鎮(zhèn)數(shù)字化建設(shè)等項(xiàng)目，如今成為一家獨(dú)立企業(yè)，繼續(xù)探索綠城對(duì)平臺(tái)化發(fā)展的構(gòu)想。
據(jù)雷鋒網(wǎng)了解，新成立的綠城未來數(shù)智目前主要工作包括兩方面：
第一，做AI平臺(tái)，應(yīng)用綠城此前搭建的社區(qū)中腦，做家庭、社區(qū)里的操作系統(tǒng)；
第二，做數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，聯(lián)合合作伙伴為居民、園區(qū)提供生活服務(wù)方方面面的生活服務(wù)。
綠城未來數(shù)智是綠城在地產(chǎn)科技領(lǐng)域又一次業(yè)務(wù)聚焦，據(jù)悉，目前企業(yè)中研發(fā)人員占比從此前的90%下降到了50%，市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)人員占比達(dá)到50%。
從研發(fā)團(tuán)隊(duì)為核心到運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的擴(kuò)充，從理想生活集團(tuán)事業(yè)部到平臺(tái)化獨(dú)立企業(yè)，綠城正在不斷經(jīng)歷著重塑和再造。
2021年3月23日，在綠城2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，接棒綠城行政總裁的郭佳峰指出，“2021年公司拿地目標(biāo)是3000億元貨值?！?/p>
而就在3月20日的「2021綠城中國(guó)生活開發(fā)者大會(huì)」上，郭佳峰表示，“產(chǎn)品主義是綠城融入血液的信仰。”
或許拿地、建樓是地產(chǎn)商一個(gè)永遠(yuǎn)不變的主旋律，但在這場(chǎng)地產(chǎn)科技戰(zhàn)中，技術(shù)就如同血液一樣重塑著包括綠城在內(nèi)的中國(guó)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。
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